單價4萬出逃,千燈湖大平層也開始捲了?

單價4萬出逃,千燈湖大平層也開始捲了?

一直以來,千燈湖都是佛山房價風向標,也是過去兩年,佛山爲數不多的漲價板塊。

即使過去一年,樓市處於下行期,千燈湖房價還是漲了,9月掛牌均價3.73萬/平,一年漲了22.3%;成交均價3.44萬/平,年漲15%(數據來源:貝殼APP)。

大多數二手盤都在跌價,爲何千燈湖房價還漲了?背後全靠豪宅大平層拉動。

保利天悅二手房盤超百套

最高降幅達744萬

去年底,千燈湖豪宅標杆保利天悅交樓,新房還沒賣完,二手就陸續來了,7萬+成交價直接拉高了千燈湖整體價格。

今年中旬,有業主甚至掛出10萬+天價,免費賺了一波流量,顯然是噱頭大過實際。如今,小區均價6.9萬/平。

1月,保利天悅放盤量約33套,目前已經超過117套了,有7套房源掛牌價超9萬+,13套房源掛牌值8萬+。

自帶熱點的天悅,讓土豪業主們自信爆棚,但市場突然遇冷,二手高價掛牌後,不得不連環降價。

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掛牌房源中,絕大多數業主都在降價脫手,有業主擠牙膏式降1000元,有業主一次性降744萬,還有業主見“風”使舵,一時降價一時漲價。

豐興鋼筋降價拚買氣

*降價744萬後,接近真實成交價

作爲佛山豪宅天花板,天悅近30天帶看量高達1002次,遠遠超過佛山衆多熱銷二手盤。

只不過,最終成交的比例並不高,近90內僅成交了1套;從3月到8月,小區成交了11套房源,包括122-142方小面積6套,187-230方大戶型有5套,均價在4.8-7萬/平之間。

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回顧2019年底,保利天悅首開價在3.5-3.8萬/平左右,第一波業主自然是賺最多的。

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隨後陸續推出的新品,單價一度高達6-8萬/平,還要捆綁公寓一起買。如果後市一直低迷,最後上車的這波人,短期內想升值很難,甚至還要虧損。

隔壁中海大平層4萬+成交

低於小區整體均價

按照稀缺程度,千燈湖二手降價的順序,先是剛需三房,然後是改善四房,最後纔到大平層。

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區域內南海萬科廣場、中海寰宇天下、萬達華府等三房小戶型,普遍跌回3字頭甚至2字頭,但部分大平層卻逆市漲價。

眼看救市力度有限,樓市行情並未好轉,大平層也開始自降身價了。

國慶期間,中海寰宇天下一套二手大平層刷屏朋友圈,217方五房總價890萬,摺合單價僅4.1萬/平。

該房源最初掛牌1000萬,對比周邊性價比也足夠突出。最終,買家砍到885萬才成交,單價40740元/平,甚至低於小區成交均價。

要知道,去年同款戶型成交價,已突破1300萬。

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還有金融高新區的中鐵建國際公館,部分大平層價格也在回調中,但整體降幅不大,單價普遍都在5字頭以上。

沒辦法,千燈湖核心區太缺大平層了,即使有放盤,多數也是不急賣的業主。

正因如此,千燈湖外圍的保利天匯,主打改善大戶型產品,194-299方大平層,單價高達4-6萬/平也不愁賣。

只不過,項目周邊環境,與千燈湖相去甚遠,有待時間升級完善。

大平層可以一直漲嗎?

決定大平層價值的,一方面是核心地段和資源,另一方面是區域內的稀缺性。

近兩年,市場分化下,開發商熱衷於開發大平層,尤其是佛山,繼保利天悅走紅後,市中心又跟風殺出了一大批豪宅。

比如市中心的建投恆福壹號、保利天匯、保利維塔、萬科璞悅山;一線臨江的保利秀臺天珺、鵬瑞三龍灣1號等。

*保利秀臺天珺沙盤圖

還有部分主打剛需的大盤,結合項目最好的景觀位置,規劃了少量大平層,如碧桂園世紀中心、碧桂園南海悅城、保利和悅濱江、保利閱江臺、映月湖保利天珺等。

接下來,保利三大新盤也將主推改善大戶,10.1剛開放的保利燈湖天珺,首推樓棟涵蓋了189方和238方,均爲2梯2戶設計。

奇槎保利三龍灣天珺,也是主推143-355方改善產品,已在南萬開放展廳。

北滘的保利珺悅府,規劃大平層和疊墅,首推就是230方天際大平層,精準狙擊北滘土豪。

對開發商而言,大平層有銷售週期短、資金回籠快的優勢,尤其是在市場分化下,剛需割不動了,也只能深度挖掘改善市場。

可是,原本走着差異化路線的大平層,也陸續迎來了新的競爭格局。

鵬瑞三龍灣1號熱銷的背後,也是價格戰的開始,吹風價4萬+,最終開盤價低至3.2萬起,比隔壁中糧瓏灣祥雲二手還低。

保利秀臺天珺江景頭排,備案價最高突破10萬+。小區內全部戶型都可望江,但望江的角度不同,價格天差地別。

頭排望江的398方戶型,售價6-8萬/平;同樣一線望江的357方,實際單價僅4.7萬/平;最小的190方戶型,低樓層甚至2.8萬起,相當魔幻。

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豪宅的價格,不能以周邊普通盤來參考,畢竟附着在房價上的,不僅有地段和資源,還有由內而外的質感,需要開發商重金投入。

比如全玻璃幕牆、天然大理石入戶大堂,全屋精裝,還有車庫入口,全部參考星級酒店的標準。

只不過,地段和稀缺性能使物業保值,品質感卻不能,畢竟設計和材料會過時、老舊,開發商宣傳和實際交樓也會有差距。

因此,大平層自住沒問題,高位投資有風險。

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以千燈湖部分超十年二手爲例,大平層成交單價,普遍低於小面積。對手握百萬、千萬的土豪來說,置換是爲了改善家庭居住環境和品質,樓齡這一關很難過。

從目前看,剛需市場只能拼價格,虧本也難出成績,反而大戶型單價高,且去化速度驚人,比如保利秀臺天珺的190方和保利閱江臺的172方,幾乎都在清尾貨階段。

佛山的購買力毋庸置疑,但再肥沃的市場,也經不起持續挖掘。

天悅的神話,既有2020年市場熱度的“天時”,有千燈湖缺貨的“地利”,也有媒體持續炒作的“人和”。

如果這些條件都不存在了,神話還能延續嗎?

遍地6萬+、8萬+的豪宅,未來流入二手市場,又有多少人有能力接盤?